Ce se schimbă în 2026 în impozitarea clădirilor și când ai nevoie de evaluare ANEVAR?

În fiecare an, mulți proprietari (PFA, SRL, dar și persoane fizice cu clădiri nerezidențiale) ajung să plătească un impozit pe clădiri mai mare decât ar fi necesar nu pentru că „a crescut impozitul impus de lege peste noapte”, ci pentru că lipsește documentul-cheie: un raport de evaluare valabil, depus la timp.

În 2026 e cu atât mai important să fii atent(ă) la nuanțe: regulile de evaluare pentru impozitare rămân, în esență, aceleași (reforma mare a impozitării la „valoare de piață / studii de piață” a fost amânată), însă primăriile își stabilesc anual cotele și pot apărea diferențe între localități. ANEVAR a comunicat explicit că pentru anul 2026 nu se modifică nimic în activitatea evaluatorilor și că anumite schimbări discutate legislativ au fost amânate (cu țintă 2027).

1) Ce este evaluarea pentru impozitare și de ce contează în 2026

Evaluarea pentru impozitare este raportul prin care un evaluator autorizat ANEVAR stabilește valoarea impozabilă a clădirii, conform standardelor de evaluare aplicabile. Raportul este folosit de organul fiscal local pentru calculul impozitului pe clădiri atunci când legea cere/permite această bază de calcul.

În practică, raportul te ajută să:

• eviți „saltul” la regimul penalizator dacă nu ai actualizat valoarea;
• ai o valoare argumentată tehnic (stare, uzură, localizare, caracteristici), nu una „din inerție”;
• îți optimizezi legal impozitul, mai ales la clădiri nerezidențiale / mixte.

2) Ce se schimbă (și ce NU se schimbă) în 2026

Ce NU se schimbă în 2026 (foarte important)

• Mecanismul de evaluare pentru impozitare rămâne, în esență, același. ANEVAR a precizat că pentru anul 2026 nu se modifică nimic în modul de lucru al evaluatorilor pentru evaluarea de impozitare.
• Reforma amplă discutată în spațiul public (raportare la studii de piață / „grile” etc.) este prezentată în presă ca fiind amânată, cu discuții legate de 2027.

Ce se poate schimba de la o localitate la alta

• Cotele de impozitare sunt stabilite de consiliile locale în limitele prevăzute de Codul fiscal. Asta înseamnă că nivelul efectiv al impozitului poate diferi între orașe/comune și poate include și cote adiționale, în funcție de HCL-ul local.

Concluzia corectă: nu te baza pe “așa e peste tot”. În 2026, același tip de clădire poate avea impozit diferit în funcție de UAT și de cota aleasă local.

3) Pentru cine este relevantă evaluarea pentru impozitare în 2026

A) Persoane juridice (SRL/SA etc.)

Pentru persoanele juridice, Codul fiscal prevede calculul impozitului în funcție de tipul clădirii (rezidențială vs nerezidențială) și o actualizare periodică a valorii impozabile. În practică, evaluarea este instrumentul uzual pentru această actualizare.

B) Persoane fizice care au clădiri nerezidențiale

Și persoanele fizice pot ajunge în situația în care pentru o clădire nerezidențială (ex: spațiu închiriat, cabinet, salon, spațiu de depozitare folosit economic) e util/cerut să aibă documente care susțin valoarea impozabilă conform regulilor aplicabile. (Atenție: regulile diferă în funcție de tip și utilizare.)

C) Clădiri cu destinație mixtă

Aici apare cel mai des confuzia. În multe cazuri, „mixt” înseamnă:

• fie suprafețe distincte (o parte locuință, o parte activitate),
• fie utilizări declarate și documentate diferit.

În astfel de situații, impozitul poate depinde de cum declari corect utilizarea și de actele justificative acceptate de primărie.

4) Regula de aur: actualizarea valorii și riscul cotei penalizatoare de 5%

Aici e partea care face diferența financiară cea mai mare.

Pentru persoanele juridice, Codul fiscal prevede că valoarea impozabilă se actualizează periodic (în practică, prin raport de evaluare depus la organul fiscal local până la termen).

Iar dacă proprietarul nu a actualizat valoarea impozabilă în ultimii 5 ani anteriori anului de referință, există un regim penalizator: cota impozitului/taxei pe clădiri este de 5%, cu condiția notificării de către organul fiscal competent.

Asta e “bomba” care dublează, triplează sau chiar multiplică impozitul pentru multe firme: nu e neapărat creșterea cotei locale, ci intrarea în cota de 5% din cauza lipsei actualizării.

5) Cum poți scădea impozitul legal în 2026 (strategii corecte)

1 – Actualizează raportul înainte să expire termenul (și depune-l la timp)

Dacă ultima evaluare este veche (ex: făcută cu data evaluării 31.12.2020), există risc să ieși din intervalul relevant și să intri în penalizare sau într-un calcul nefavorabil. Sursele de specialitate insistă exact pe această problemă.

Important: termenul exact de depunere poate fi comunicat de primărie dar unele autorități publică explicit că raportul/declarația se depune până la primul termen de plată din anul de referință (de ex. 31.03

2 – Corectează în acte și în declarații tipul de clădire: rezidențială / nerezidențială / agricolă / mixtă

În zona de impozite locale, o încadrare greșită îți poate produce diferențe mari. De exemplu, pentru persoanele juridice există intervale diferite de cote pentru rezidențial vs nerezidențial. Așadar ai grijă să fii în deplină legalitate cu destinația clădirii tale până la termenul de evaluare.

3 – Dacă e mixtă, delimitează suprafețele și justifică utilizarea

La clădirile cu utilizare mixtă, cheia este să ai:

• declarație corectă,
• delimitare de suprafețe,
• documente justificative, unde e cazul.

Asta te ajută să nu fii încadrat „din oficiu” într-un regim mai scump.

4 –  Verifică hotărârea locală (HCL) pentru anul 2026

Cotele efective sunt stabilite local. În unele analize publice se menționează inclusiv posibilitatea consiliilor locale de a adăuga cote adiționale în anumite limite, ceea ce poate schimba semnificativ rezultatul final.

6) Ce documente îți trebuie, în mod realist

În mod uzual, evaluatorul îți va cere:

• act de proprietate (contract, certificat etc.);
• extras CF actual;
• documentație cadastrală / planuri
• informații despre suprafețe, destinații, utilități;
• la persoane juridice: date de identificare și, uneori, detalii contabile relevante pentru situații specifice.

Evaluatorul trebuie să fie autorizat ANEVAR (specializarea relevantă EPI).

7) Întrebări frecvente (FAQ) – cele mai întâlnite în practică

1. „Este ceva nou în 2026 legat de evaluare?”

Nu în sensul procedurii evaluatorilor: ANEVAR spune explicit că pentru 2026 nu se schimbă nimic în activitatea de evaluare pentru impozitare.

2. „Dacă nu am raport de evaluare, îmi pune primăria o valoare ‘din burtă’?”

Nu „din burtă”, dar poți ajunge la un rezultat nefavorabil: fie se folosește ultima valoare din evidențele fiscale/acte, fie (pentru persoane juridice) riști cota penalizatoare de 5% dacă nu ai actualizat valoarea în termenii legii.

3. „Raportul e valabil 5 ani?”

Valoarea impozitului se actualizează în funcție de proprietar și destinația clădirii, astfel:

• La fiecare 5 ani pentru proprietari persoane fizice, clădiri rezidențiale, nerezidențiale și mixte;
• La fiecare 5 ani pentru persoane fizice care dețin un imobil închiriat sau comodat către persoane juridice;
• La fiecare 3 ani pentru proprietari persoane juridice, clădiri rezidențiale, nerezidențiale și mixte.

Deci da, un raport de evaluare trebuie făcut o dată la 5 sau 3 ani, în funcție de caz.

4. „Pot să scad impozitul fără să ‘trișez’?”

Da. Legal, scăderea vine din:

• valoare stabilită corect (uzură, stare reală, caracteristici);
• încadrare corectă (rezidențial/nerezidențial/mixt);
• evitarea penalizării (5%)

5. „Cine are voie să facă evaluarea?”

Doar evaluatori autorizați ANEVAR (specializarea relevantă EPI.

Concluzie

În 2026, „secretul” nu este un artificiu, ci conformitatea inteligentă:

• ai raport de evaluare valabil și depus la timp;
• ai încadrare și utilizare declarate corect;
• verifici cota locală din HCL;
• eviți regimul penalizator (5%) asociat neactualizării în condițiile prevăzute de lege.

Echipa noastră de evaluatori ANEVAR acreditați EPI reușesc să scadă impozitele pe proprietate ale clienților noștri cu până la 30% sau chiar mai mult, an de an, pentru orice tip de clădire sau destinație. Sună la 0726.62.61.70 și asigură-te că nu plătești mai mult impozit decât face clădirea ta în 2026.