26 martie, 2026
Ai pus ochii pe o casă veche – poate ai moștenit-o, poate ai cumpărat-o la un preț bun – și acum vrei să o transformi complet: izolație nouă, acoperiș refăcut, instalații moderne și, de ce nu, o extindere pe spate cu un living mare și o terasă.
Proiectul sună bine în cap. Problema apare când descoperi că între visul tău și primul ciocan lovit există un drum plin de acte, avize, autorizații și specialiști pe care trebuie să-i coordonezi.
Am primit zilele trecute pe email un mesaj de la un client: „Am o casă P+1 din anii ’80, vreau să reabilitez totul și să adaug o cameră pe spate. De unde încep cu actele?” Această întrebare o auzim aproape zilnic. Și pentru că știm cât de greu este să găsești informații clare, centralizate și corecte, am pregătit acest ghid complet, actualizat cu prevederile din 2026.
Primul lucru pe care trebuie să-l clarifici, înainte de orice act, este natura exactă a lucrărilor. Nu pentru că te interesează pe tine clasificarea, ci pentru că de ea depinde dacă ai nevoie de autorizație de construire sau nu. Și dacă faci lucrări care necesită autorizație fără să o ai, riști amenzi între 1.000 și 100.000 de lei și multe bătăi de cap.
Există trei categorii mari de intervenții:
În practică, majoritatea proprietarilor combină toate cele trei categorii: renovează interiorul, reabilitează structural casa și o extind. Documentația trebuie să acopere tot ce intră sub incidența autorizării.
Ceea ce urmează este traseul complet pe care trebuie să-l parcurgi, în ordinea cronologică corectă. Fiecare etapă depinde de cea anterioară, deci ordinea contează.
Extrasul de carte funciară și verificarea situației juridice
Orice proiect serios începe cu o radiografie a situației juridice. Ai nevoie de un extras de carte funciară actualizat, care să arate cine figurează ca proprietar, ce suprafață de teren și construcție e înregistrată și dacă există sarcini (ipoteci, litigii, notări). Dacă casa nu este intabulată sau dacă datele din cartea funciară nu reflectă realitatea (suprafețe greșite, construcții care nu apar), trebuie să rezolvi asta înainte de orice altceva. Altfel, te vei bloca mai târziu, la autorizare sau la intabularea finală.
Studiul topografic (ridicarea topografică)
Un inginer topograf autorizat de ANCPI vine la fața locului, măsoară terenul, casa existentă, vecinătățile și rețelele edilitare din zonă, apoi întocmește planul topografic. Acest document este indispensabil pentru certificatul de urbanism și ulterior pentru proiectul tehnic. Fără studiu topografic avizat de OCPI, dosarul de la Primărie va fi incomplet.
Certificatul de urbanism (CU)
Certificatul de urbanism este, practic, „rețeta” proiectului tău. Îl soliciți de la Primărie și el îți comunică tot ce ai voie să faci pe terenul tău și ce avize și studii sunt obligatorii.
Fără CU, arhitectul nu poate începe proiectarea, pentru că nu știe ce parametri trebuie să respecte. Termenul legal de eliberare este de 30 de zile, iar taxa este de câteva zeci de lei.
Expertiza tehnică MLPAT
Dacă intervii asupra unei construcții existente (reabilitezi, consolidezi, extinzi), Primăria solicită prin certificatul de urbanism o expertiză tehnică realizată de un expert atestat MLPAT. Expertiza evaluează structura de rezistență a casei, stabilește clasa de risc seismic și confirmă dacă construcția existentă poate suporta lucrările propuse.
Un expert tehnic atestat MLPAT este un inginer constructor care a obținut dreptul de a semna expertize tehnice pentru construcții, pe domenii specifice (A1 – construcții cu structură din beton armat, A2 – construcții cu structură din zidărie etc.).
Expertiza MLPAT nu este o formalitate – este documentul care spune dacă poți merge mai departe sau dacă trebuie mai întâi să consolidezi, să demolezi parțial sau să renunți la anumite lucrări. Costul variază între 1.500 și 5.000+ lei, în funcție de tipul construcției și complexitatea intervenției.
Studiul geotehnic
Când extinzi o casă sau consolidezi fundații, ai nevoie de un studiu geotehnic care analizează natura solului: capacitatea portantă, nivelul apei freatice, tipul de fundație recomandabil. Un inginer geotehnician autorizat efectuează foraje, prelevează probe și întocmește raportul pe baza căruia inginerul de structură va proiecta fundațiile extinderii.
Studiul geotehnic costă orientativ între 1.500 și 3.500 de lei și durează de la câteva zile la două săptămâni.
Avizele și acordurile obligatorii
Lista avizelor o primești prin certificatul de urbanism. În funcție de amploarea lucrărilor și de zona în care se află imobilul, poate include avize de la distribuitorii de utilități (electricitate, gaz, apă-canal), aviz ISU pentru securitate la incendiu, aviz de mediu, aviz de la Direcția de Sănătate Publică și, în unele cazuri, acordul notarial al vecinilor (dacă extinderea se apropie de limita de proprietate sau dacă se alipește la calcanul casei vecine).
Proiectul tehnic – ce înseamnă DTAC, PTh și DDE
Acum intervine echipa de proiectare: arhitectul, inginerul de structură și inginerii de instalații. Împreună, ei elaborează documentația tehnică necesară.
DTAC-ul (Documentația Tehnică pentru Autorizația de Construire) este proiectul pe baza căruia Primăria emite autorizația. Conține proiectul de arhitectură cu planuri, fațade, secțiuni, planul de situație, proiectul de rezistență și proiectele de instalații sanitare, termice și electrice. Este, practic, documentul care demonstrează autorităților că ce vrei să construiești respectă legea și regulamentele urbanistice.
PTh-ul (Proiectul Tehnic) dezvoltă DTAC-ul cu toate detaliile necesare execuției pe șantier: armături, cofaje, secțiuni prin elemente structurale, listele de cantități de materiale. Legea privind calitatea în construcții obligă la existența proiectului tehnic pe șantier; inspectorii ISC pot opri lucrările dacă lipsește.
DDE (Detaliile de Execuție) rafinează soluțiile tehnice la scara 1:2, 1:5, 1:10 – practic, arată constructorului exact cum să realizeze fiecare nod, îmbinare sau element de finisaj.
Ca prețuri orientative în 2026, DTAC-ul costă în medie 38-110 lei/mp construit, iar un proiect complet (DTAC + PTh + DDE) se situează între 50-190 lei/mp construit. Pentru o casă de 150 mp cu extindere, vorbim de 8.000-25.000+ lei pentru pachetul complet de proiectare.
Autorizația de construire (AC)
Cu DTAC-ul finalizat, toate avizele obținute, expertiza MLPAT, studiul geotehnic și celelalte documente solicitate prin CU, depui dosarul la Primărie. Termenul legal de emitere este de 30 de zile. Taxa de autorizare este de 0,5% din valoarea declarată a investiției.
Autorizația are o valabilitate de 12 luni pentru începerea lucrărilor și se poate prelungi o singură dată cu încă 12 luni, cu condiția să depui cererea de prelungire cu cel puțin 15 zile înainte de expirare.
Ai autorizația. Ai proiectul. Ai echipa de construcție. Dar înainte de primul ciocan, mai sunt câteva obligații legale.
Trebuie să anunți începerea lucrărilor la ISC (Inspectoratul de Stat în Construcții) și la Primărie.
Dirigintele de șantier este obligatoriu. Este specialistul atestat care supraveghează execuția, verifică dacă lucrările se fac conform proiectului, semnează procesele-verbale de lucrări ascunse și participă la fazele determinante. Fără diriginte, nu poți întocmi cartea tehnică a construcției și nu poți face recepția.
Pe parcursul lucrărilor se consemnează fazele determinante – acele momente critice (turnare fundație, realizare structură etc.) la care participă proiectantul, dirigintele și, uneori, inspectorul ISC. Procesele-verbale ale acestor faze fac parte din cartea tehnică și sunt esențiale pentru recepție.
Când lucrările sunt gata, trebuie parcurse ultimele două etape, pe care mulți proprietari le amână sau le uită complet.
Recepția la terminarea lucrărilor (RTL) este procedura prin care o comisie verifică dacă lucrările au fost executate conform autorizației și proiectului tehnic. Comisia include reprezentantul investitorului, un reprezentant al Primăriei, specialiști în construcții și, în funcție de categoria construcției, un reprezentant al ISC. Procesul-verbal de recepție este obligatoriu și condiționează intabularea.
Actualizarea cadastrului și intabularea sunt ultimii pași. Un inginer cadastrist autorizat ANCPI întocmește documentația cadastrală cu noile suprafețe și configurația casei după renovare și extindere. Documentația se depune la OCPI pentru actualizarea cărții funciare. Abia după acest pas, proprietatea ta reflectă în actele oficiale exact ce există pe teren.
Capcana nr. 1: „Încep lucrările și fac actele pe parcurs.” Este cel mai riscant lucru pe care îl poți face. Dacă te prinde controlul fără autorizație, oprești lucrările, plătești amendă și intri într-un proces birocratic de legalizare mult mai complicat și costisitor decât dacă ai fi făcut totul de la început.
Capcana nr. 2: „Am DTAC-ul, pot construi.” DTAC-ul este doar documentația pentru autorizație, nu proiectul de execuție. Fără Proiectul Tehnic (PTh) și Detaliile de Execuție (DDE), constructorul improvizează, iar la recepție vei avea probleme serioase. În plus, prezența PTh pe șantier este obligatorie conform legii.
Capcana nr. 3: „Dirigintele de șantier e opțional, e o cheltuială inutilă.” Nu este opțional. Legea privind calitatea în construcții îl face obligatoriu. Fără diriginte, nu ai procese-verbale de faze determinante, nu ai cine verifica lucrările ascunse și nu poți face recepția. Practic, fără diriginte, construcția nu există legal.
Capcana nr. 4: „Am terminat lucrările, gata, m-am mutat.” Fără recepția la terminarea lucrărilor și fără actualizarea cadastrului cu intabulare, casa ta renovată și extinsă nu există legal în forma actuală. Nu o poți vinde cu suprafața reală, nu poți accesa credit ipotecar, iar la o eventuală succesiune vor apărea complicații.
Capcana nr. 5: „Aleg tot pe bază de preț minim.” Un proiect tehnic ieftin poate părea o economie, dar se transformă aproape întotdeauna într-o pierdere la execuție: modificări costisitoare pe șantier, materiale în plus, termene prelungite. Regula de aur în construcții este că proiectarea profesionistă costă 3-5% din bugetul total, dar te poate scăpa de 20-30% cheltuieli suplimentare.
Pot reabilita și extinde casa cu o singură autorizație?
Da, și chiar este recomandat. Certificatul de urbanism și autorizația de construire pot acoperi simultan toate lucrările propuse: consolidare, reabilitare, extindere. Important este să menționezi tot ce intenționezi să faci încă din cererea pentru certificatul de urbanism.
Ce lucrări de renovare pot face fără niciun act?
Zugrăvelile interioare și exterioare (cu păstrarea aspectului), schimbarea pardoselilor, înlocuirea obiectelor sanitare, repararea sau înlocuirea tâmplăriei cu păstrarea dimensiunilor, repararea instalațiilor pe traseele existente și montarea aparatelor de climatizare sau a centralelor individuale – toate acestea se pot face fără autorizație, conform legii.
Este obligatorie expertiza MLPAT pentru o extindere?
Da, în majoritatea cazurilor. Expertiza evaluează structura existentă și stabilește dacă aceasta poate suporta extinderea propusă. Chiar dacă extinderea este independentă structural, Primăria o va solicita prin certificatul de urbanism pentru a verifica încadrarea în cerințele de calitate.
Cât costă un proiect tehnic complet pentru extindere casă? Ț
Prețul depinde de suprafață și complexitate. Orientativ, un proiect complet (DTAC + PTh + DDE) costă 50-190 lei/mp construit. Pentru o extindere de 50-80 mp la o casă existentă, bugetul de proiectare se situează între 4.000 și 12.000 de lei.
Ce se întâmplă dacă autorizația de construire expiră?
Autorizația este valabilă 12 luni de la emitere, perioadă în care trebuie să începi lucrările. Dacă nu le-ai început, poți solicita prelungirea cu încă 12 luni, cu cel puțin 15 zile înainte de expirare. Dacă nici în acest termen nu începi, autorizația își pierde valabilitatea și trebuie să obții una nouă.
Am nevoie de acordul vecinilor pentru extinderea casei?
Nu întotdeauna. Acordul notarial al vecinului este solicitat în situații specifice: când construiești la limita de proprietate sau pe calcan comun, când deschizi ferestre la mai puțin de 2 metri de proprietatea vecină sau când intervenția poate afecta stabilitatea construcției vecine. Certificatul de urbanism va preciza dacă acest acord este necesar.
Ce este cartea tehnică a construcției?
Cartea tehnică este „dosarul medical” al construcției tale. Conține toate documentele legate de proiectare (proiecte, expertize, studii), execuție (procese-verbale de lucrări ascunse, faze determinante, certificat energetic) și recepție. Se întocmește pe tot parcursul lucrărilor și rămâne în custodia proprietarului. Este obligatorie pentru toate construcțiile autorizate.
De ce trebuie să actualizez cadastrul după renovare și extindere?
Pentru că în cartea funciară trebuie să figureze situația reală a proprietății. Dacă ai adăugat suprafață construită, ai modificat amprenta sau ai schimbat configurația casei, aceste schimbări trebuie reflectate în documentația cadastrală. Fără actualizare, nu poți vinde la suprafața reală, nu poți obține credit ipotecar și vei avea probleme la orice viitoare tranzacție sau succesiune.
Pot face toată documentația singur sau am nevoie de specialiști?
Teoretic, poți depune personal cereri și dosare la Primărie. Practic, fiecare document tehnic trebuie realizat de un specialist autorizat: studiul topografic de un inginer cadastrist ANCPI, expertiza de un expert MLPAT, proiectul de un arhitect și ingineri autorizați, dirigința de un diriginte atestat. Nu poți suplini aceste competențe – legea impune calificări specifice pentru fiecare.
Renovarea și extinderea unei case sunt probabil cele mai complexe proiecte pe care le vei gestiona ca proprietar. Nu doar din cauza lucrărilor în sine, ci din cauza volumului de documentație pe care trebuie să-l administrezi. Vestea bună este că dacă știi de la început ce te așteaptă, poți planifica totul eficient – atât ca timp, cât și ca buget.
Nu lăsa documentația pe ultimul loc. Nu o trata ca pe un mal necesar. Tratează-o ca pe fundația proiectului tău – pentru că exact asta este. O documentație corectă te ferește de amenzi, de oprirea lucrărilor, de probleme la recepție și de imposibilitatea de a intabula.
Pe RomaniaBook.ro ai acces la o echipă completă de specialiști care acoperă toate etapele: de la inginerul cadastrist care îți face studiul topografic, la expertul MLPAT care evaluează structura, arhitectul care proiectează extinderea, dirigintele care supraveghează execuția și până la auditorii energetici care îți eliberează certificatul de performanță energetică. Totul sub un singur acoperiș, cu experiență de peste 20 de ani și lucrări finalizate în toată România.
Solicită o ofertă personalizată și pornește proiectul pe baze solide!
Nici un comentariu