26 martie, 2026
Dacă ai construit fără autorizație sau dacă ai în curte o anexă, o extindere sau orice altă construcție care nu apare în actele oficiale, e momentul să fii atent. Ministerul Dezvoltării a publicat un proiect de ordonanță de urgență care schimbă radical regulile jocului: impozit majorat cu 100% (adică dublu) timp de cinci ani pentru construcțiile fără autorizație, identificare prin drone și imagini satelitare și majorări succesive de 30% pentru fiecare semestru de întârziere la declarare.
Nu mai vorbim de amenzi contravenționale care se prescriu după 3 ani. Vorbim de o penalizare fiscală permanentă, care te lovește direct la buzunar, an de an, timp de cinci ani. Și care vine peste amenda pe care o riști oricum conform legii.
În acest articol îți explicăm ce prevede concret proiectul de OUG, ce construcții sunt vizate, cum funcționează noile mecanisme de control, ce poți face ca să te protejezi și de ce intrarea în legalitate nu mai este o opțiune, ci o necesitate urgentă.
Proiectul de ordonanță de urgență, publicat în consultare publică de către Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației (MDLPA) în februarie 2026, modifică mai multe articole din Codul Fiscal (Legea 227/2015) referitoare la impozitul pe clădiri. Principalele măsuri sunt următoarele:
Proiectul nu se limitează la majorarea impozitului. Introduce și mecanisme concrete de identificare a construcțiilor ilegale sau nedeclarate, care până acum lipseau aproape complet.
Autoritățile locale vor putea efectua inspecții atât pe teren (prin inspectori de disciplină în construcții sau inspectori fiscali), cât și prin mijloace tehnologice: imagini satelitare, fotogrammetrie și drone. Imaginile obținute vor putea fi folosite ca probe pentru aplicarea sancțiunilor fiscale.
Mai mult, imaginile vor fi transmise către ANCPI (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară) pentru verificare tehnică și integrarea informațiilor în sistemul de cadastru și carte funciară. Practic, dacă ai o construcție care nu apare pe harta cadastrală, autoritățile o pot identifica de la distanță și pot actualiza evidențele fără să mai depindă de declarația ta.
Un alt element important este cooperarea automată dintre serviciile de urbanism și cele fiscale. Datele despre autorizațiile de construire emise (suprafață, materiale, valabilitate) vor fi transmise automat către departamentul de impozite și taxe al Primăriei, eliminând situațiile în care un proprietar obține autorizație dar nu declară construcția la impozitare.
Să fim clari: măsura nu vizează zugrăvelile din casă sau gardul din grădină. Vizează construcțiile care necesită autorizație de construire conform Legii 50/1991 și care au fost realizate fără aceasta.
În practică, cele mai frecvente situații sunt casele ridicate complet fără autorizație (mai ales în mediul rural), extinderi și supraetajări neautorizate (o cameră în plus, un etaj, o mansardă), garaje, anexe și dependințe construite fără acte, închideri de balcoane și terase la bloc, modificări interioare care afectează structura (dărâmarea pereților portanți) și construcții cu autorizație expirată, fără prelungire.
Dacă te regăsești în oricare dintre aceste situații, proiectul de OUG te privește direct. Iar riscul nu mai este doar amenda contravențională (1.000–10.000 lei conform legii prescriptibilă în 3 ani), ci un impozit dublu, an de an, timp de 5 ani – care, în funcție de suprafața construcției, poate însemna sume semnificative.
Să facem un calcul orientativ.
Dacă ai construit fără autorizație o extindere de 80 mp la o casă existentă, iar valoarea impozabilă a extinderii ar fi, să spunem, de 2.667 lei/mp (valoarea de referință actualizată pentru 2026, conform modificărilor Codului Fiscal), baza de impozitare ar fi de aproximativ 213.000 lei. Cu o cotă de impozitare de 0,1% (variază de la primărie la primărie, dar 0,08-0,2% este intervalul obișnuit pentru clădirile rezidențiale), impozitul anual normal ar fi de circa 213 lei.
Cu majorarea de 100%, vei plăti 426 lei pe an, timp de 5 ani. La care se adaugă majorarea de 30% pentru fiecare semestru de întârziere la declarare, dacă nu ai declarat-o. Poate părea puțin pentru o extindere mică. Dar pentru o casă întreagă de 200 mp, pentru un spațiu comercial sau pentru o construcție mai complexă, sumele cresc proporțional. Iar dacă ai mai multe construcții neautorizate pe aceeași proprietate, impozitele se cumulează.
Dincolo de impozit, rămân și celelalte consecințe: imposibilitatea de a vinde legal, de a intabula, de a accesa credit ipotecar sau de a lăsa moștenire fără complicații.
Vestea bună este că intrarea în legalitate este încă posibilă și, în multe cazuri, mult mai ieftină decât anii de impozit dublu la care te-ai expune. Iată ce opțiuni ai, în funcție de situația ta.
Dacă construcția are mai mult de 3 ani (termenul de prescripție s-a împlinit), poți intra în legalitate prin obținerea certificatului de edificare.
Ai nevoie de o documentație cadastrală actualizată, o expertiză tehnică MLPAT realizată de un expert atestat, un memoriu tehnic de arhitectură și o declarație notarială privind data edificării. Primăria analizează dosarul și, dacă construcția respectă cerințele fundamentale de calitate și se încadrează în regulamentele urbanistice, emite certificatul de edificare, pe baza căruia poți intabula construcția în cartea funciară.
Dacă construcția are mai puțin de 3 ani, intrarea în legalitate se face prin obținerea autorizației de construire în regim de regularizare. Procedura este mai complexă (certificat de urbanism, expertiză MLPAT, documentație DTAC completă, avize, recepție), dar te scutește atât de amenda contravențională, cât și de impozitul majorat.
Dacă construcția a fost ridicată înainte de 1 august 2001, te poți intabula direct pe baza certificatului de atestare fiscală și a documentației cadastrale, fără a mai fi necesare expertiza MLPAT sau certificatul de edificare.
În toate cazurile, primul pas este actualizarea cadastrului – pentru că fără documentație cadastrală conformă cu realitatea, nicio procedură de legalizare nu poate avansa.
Intrarea în legalitate nu se oprește la obținerea certificatului de edificare. Pentru ca proprietatea ta să aibă un statut juridic complet și să reflecte realitatea din teren, mai ai nevoie de actualizarea documentației cadastrale (cu noile suprafețe și configurația reală a construcției), intabularea în cartea funciară (înscrierea dreptului de proprietate pe baza certificatului de edificare), declararea la biroul de impozite și taxe (pentru stabilirea corectă a impozitului) și, dacă ești persoană juridică, o evaluare ANEVAR (reevaluarea periodică obligatorie la fiecare 5 ani, necesară pentru evitarea cotei majorate de impozitare de 5%).
Toate aceste servicii sunt interconectate. Fără cadastru actualizat, nu poți intabula. Fără intabulare, nu poți vinde. Fără evaluare ANEVAR, plătești impozit majorat ca persoană juridică. Iar fără declararea corectă la Primărie, te expui majorărilor succesive de 30%.
S-a adoptat deja acest proiect de OUG?
Proiectul a fost publicat în consultare publică pe site-ul Ministerului Dezvoltării în februarie 2026, ca parte a pachetului de reformă administrativă. Documentul se află pe circuitul de avizare și aprobare. Forma finală poate suferi modificări, dar direcția este clară: construcțiile ilegale vor fi penalizate fiscal semnificativ.
Se aplică și pentru construcțiile ridicate înainte de 2001?
Nu. Proiectul exceptează explicit construcțiile edificate anterior datei de 1 august 2001, care au un regim special de intabulare (pe baza certificatului fiscal și a documentației cadastrale, conform Legii.
Dacă intru în legalitate acum, mai plătesc impozitul dublu?
Dacă intri în legalitate înainte ca autoritățile să constate neregula, nu ar trebui să ți se aplice majorarea de 100%. Majorarea se calculează din anul următor constatării. Tocmai de aceea, actul cel mai inteligent pe care îl poți face acum este să demarezi procedura de intrare în legalitate din proprie inițiativă.
Ce înseamnă concret „constatarea” de către autorități?
Constatarea poate fi făcută prin inspecție pe teren (de inspectorii de disciplină în construcții sau inspectorii fiscali), prin imagini satelitare sau drone, sau prin interconectarea bazelor de date (de exemplu, dacă ai declarat construcția la impozitare dar nu ai autorizație). Proiectul de OUG extinde semnificativ instrumentele de constatare.
Am un garaj sau o magazie construite fără autorizație. Sunt vizat?
Depinde. Conform legii anumite construcții anexe ușoare, fără fundații permanente, pot fi realizate fără autorizație. Însă un garaj cu fundație, o magazie din zidărie sau orice construcție permanentă necesită autorizație. Dacă nu ești sigur, cea mai simplă soluție este să consulți un specialist care să verifice situația și să te orienteze.
Ce documente am nevoie pentru intrarea în legalitate prin certificat de edificare?
Lista variază de la primărie la primărie, dar în general ai nevoie de documentația cadastrală actualizată, expertiza tehnică MLPAT, memoriul tehnic de arhitectură, declarație notarială pe proprie răspundere privind data edificării, extras de carte funciară și certificat fiscal. În unele cazuri, poate fi necesară și o notă de constatare de la Poliția Locală.
Cât durează intrarea în legalitate?
Dacă mergi pe calea certificatului de edificare (construcții mai vechi de 3 ani), întregul proces poate dura între 2 și 4 luni: circa 1-2 săptămâni pentru expertiza MLPAT, 1-2 săptămâni pentru documentația cadastrală, 2-4 săptămâni pentru procesarea dosarului la Primărie și 2-3 săptămâni pentru intabularea la OCPI.
Impozitul dublu se aplică și dacă construcția nu e locuibilă (de exemplu, o construcție neterminată)?
Da, proiectul prevede reguli și pentru clădirile neterminate. Proprietarii vor trebui să le declare pe baza procesului-verbal de recepție parțială, iar impozitul se va calcula proporțional cu stadiul lucrării.
Pot contesta impozitul majorat?
Contestația se poate face conform procedurilor fiscale generale (Codul de Procedură Fiscală), prin depunerea unei contestații la organul fiscal local, urmată eventual de acțiune în instanța de contencios administrativ. Dar motivele de contestație sunt limitate – dacă construcția chiar a fost realizată fără autorizație, majorarea se aplică automat.
Proiectul de OUG publicat de Ministerul Dezvoltării trimite un semnal clar: epoca în care puteai construi fără autorizație și să „scapi” doar cu o amendă prescriptibilă se apropie de final. Cu impozitul majorat cu 100% timp de 5 ani, cu dronele și imaginile satelitare ca instrumente de control și cu majorările succesive de 30% pentru nedeclarare, costul construcției ilegale devine mult mai mare decât costul intrării în legalitate.
Dacă ai construcții fără autorizație – fie că sunt vechi, fie că sunt recente – cel mai inteligent lucru pe care îl poți face acum este să nu mai aștepți. Fiecare lună de amânare poate însemna costuri suplimentare și complicații mai mari.
Pe RomaniaBook.ro ai acces la o echipă completă de specialiști care te pot ajuta cu fiecare etapă: expertiză tehnică MLPAT pentru evaluarea construcției, documentație cadastrală pentru actualizarea situației din teren, memoriu tehnic de arhitectură, evaluare ANEVAR pentru impozitare corectă și certificat energetic. Cu peste 20 de ani de experiență și experți autorizați în toată România, suntem gata să te ajutăm să intri în legalitate rapid, corect și la cele mai bune prețuri de pe piață. Solicită o ofertă personalizată chiar acum!
Nici un comentariu