10 august, 2026
Ai construit o anexă fără autorizație? Ai extins casa fără să modifici autorizația? Ai închis un balcon, ai construit o cameră în plus sau ai ridicat o construcție fără să treci prin procedura de autorizare?
Dacă da, una dintre cele mai importante noutăți introduse de noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor este procedura privind autorizația de regularizare.
Dar atenție: autorizația de regularizare nu înseamnă că orice construcție făcută fără autorizație poate fi legalizată.
Dimpotrivă, noul Cod stabilește condiții clare pentru ca o construcție realizată ilegal să poată fi menținută și adusă în legalitate.
În anumite situații, dacă imobilul nu respectă reglementările urbanistice sau cerințele fundamentale de calitate în construcții, soluția poate fi desființarea construcției, nu regularizarea ei.
În acest articol explicăm ce prevede noul Cod, cine poate solicita autorizația de regularizare, pentru ce tipuri de construcții, ce condiții trebuie îndeplinite, ce se întâmplă cu construcțiile mai mari și ce riscă proprietarul dacă nu intră în legalitate.
Important: explicațiile de mai jos au la bază forma Codului adoptată în 2026, în special prevederile art. 301 privind autorizația de regularizare și dispozițiile referitoare la construcțiile realizate cu nerespectarea legislației. Forma adoptată prevede intrarea în vigoare la 15 zile de la publicarea în Monitorul Oficial.
Pe scurt, autorizația de regularizare este documentul prin care o construcție realizată fără autorizație de construire sau cu nerespectarea autorizației existente poate fi adusă în legalitate, dacă îndeplinește condițiile prevăzute de Cod.
Noul Cod spune că, atunci când au fost realizate lucrări:
titularul lucrării are obligația de a solicita emiterea unei autorizații de regularizare de la autoritatea competentă să emită și autorizația de construire.
Așadar, procedura este gândită pentru situațiile în care există deja o construcție sau lucrări executate, dar acestea nu au fost realizate conform procedurii legale.
Regularizarea nu este o „iertare” automată a construcției.
Autoritatea verifică dacă aceasta poate fi menținută în raport cu:
Aici apare una dintre cele mai importante noutăți ale noului Cod.
În mod obișnuit, autorizația de regularizare poate fi emisă pentru anumite categorii limitate de construcții.
Sunt vizate locuințele unifamiliale cu:
Pot intra în procedură și anumite:
cu o suprafață construită desfășurată de maximum 150 mp.
Noul Cod include și lucrările de închidere a balcoanelor, cu condiția ca acestea să nu presupună extinderea pe domeniul public.
Nu.
Aici este una dintre cele mai importante diferențe dintre o informație de tip „titlu de știre” și ceea ce spune efectiv Codul.
Faptul că o construcție are maximum 150 mp nu este suficient.
Pentru emiterea autorizației de regularizare trebuie îndeplinite cumulativ mai multe condiții.
Printre acestea se află:
Prin urmare:
„Am construit fără autorizație, dar casa are 140 mp” nu înseamnă automat „pot obține autorizație de regularizare”.
Trebuie verificată întreaga situație a construcției și a terenului.
Aceasta este partea de care trebuie să țină cont orice proprietar.
Dacă lucrările nu respectă condițiile necesare pentru regularizare, autoritatea nu este obligată să le „legalizeze”.
Dacă nu sunt îndeplinite cumulativ condițiile privind urbanismul, calitatea în construcții și mediul, Codul prevede aplicarea dispozițiilor legale privind desființarea lucrărilor realizate.
Cu alte cuvinte, autorizația de regularizare nu este o soluție pentru o construcție care:
Da.
Noul Cod prevede expres că, în vederea emiterii autorizației de regularizare, autoritatea locală poate solicita efectuarea unor lucrări pentru aducerea construcției în conformitate:
De exemplu, dacă o construcție poate fi păstrată, dar anumite elemente trebuie aduse în conformitate, autoritatea poate condiționa regularizarea de efectuarea acestor lucrări.
Așadar, procedura nu trebuie privită ca:
„Primăria verifică ce am făcut și îmi pune o ștampilă.”
În realitate, poate fi necesară aducerea efectivă a construcției la conformitate înainte de emiterea autorizației.
Pentru regularizare nu este suficient să demonstrezi că imobilul există fizic.
Trebuie verificată și respectarea cerințelor fundamentale de calitate în construcții.
Codul prevede că această verificare se face pe baza unor expertize tehnice întocmite de experți tehnici atestați, pentru domeniile și specialitățile relevante, inclusiv:
În același timp, respectarea reglementărilor urbanistice este verificată de structura de specialitate a autorității locale sau, dacă aceasta nu are personal calificat, de specialiști cu drept de semnătură în domeniul urbanismului angajați de solicitant.
Aici trebuie foarte multă atenție.
Pentru procedura obișnuită prevăzută de art. 301, Codul exclude locuințele care sunt monumente istorice sau care sunt situate în:
Asta înseamnă că proprietarii unor astfel de imobile nu trebuie să presupună că pot utiliza procedura standard de regularizare.
În cazul construcțiilor cu regim special, pot exista proceduri și condiții suplimentare.
Da. Și acesta este unul dintre cele mai importante aspecte ale noii reglementări.
Prin excepție de la categoria obișnuită de construcții pentru care se poate solicita regularizarea, Codul prevede că, pentru o perioadă de maximum un an de la intrarea în vigoare a legii, autorizația de regularizare poate fi solicitată și pentru alte categorii de construcții.
Dar condițiile sunt importante.
Construcția trebuie:
Aceasta este, practic, o fereastră temporară de regularizare pentru categorii mai largi de construcții.
Pentru situațiile speciale prevăzute în această perioadă de maximum un an, Codul introduce o sancțiune financiară importantă.
Valoarea cotelor aferente controlului de stat în domeniul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor este de 10 ori valoarea cotelor care ar fi fost datorate dacă lucrările ar fi fost executate legal.
De asemenea, taxa pentru certificatul de urbanism și taxa pentru autorizarea construirii sunt de 10 ori nivelul taxelor prevăzute de Codul fiscal.
Cu alte cuvinte:
Regularizarea nu este o metodă ieftină de a ocoli autorizarea.
Dimpotrivă, pentru anumite categorii de construcții, costul financiar este intenționat mult mai mare.
Aici lucrurile devin serioase.
În cazul unei construcții realizate fără autorizație sau cu nerespectarea procedurii legale, organele de control pot dispune, în funcție de situație:
Dacă proprietarul nu respectă măsurile stabilite, autoritatea poate ajunge să sesizeze instanța pentru a dispune:
Așadar, a nu face nimic nu înseamnă că situația se rezolvă de la sine.
Da.
Noul Cod prevede explicit situații în care lucrările executate fără autorizație trebuie desființate dacă:
Acesta este motivul pentru care este greșit să spunem că noul Cod „legalizează construcțiile ilegale”.
Nu le legalizează automat.
Creează o procedură prin care anumite construcții care îndeplinesc condițiile pot fi regularizate.
Vechimea construcției nu înseamnă automat că aceasta devine legală.
De fapt, noul Cod introduce și mecanisme prin care autoritățile pot identifica mai ușor construcțiile existente și situațiile neconforme.
În 2026, legislația fiscală a fost deja modificată astfel încât autoritățile locale să poată identifica clădiri edificate cu sau fără autorizație și neînregistrate fiscal inclusiv prin inspecții pe teren, imagini satelitare, fotogrammetrie sau drone și prin solicitarea de date de la ANCPI.
Prin urmare, nu este recomandat să pornești de la ideea:
„Casa este construită de 15 ani, deci nu mai are nimeni ce să-mi facă.”
Vechimea poate avea consecințe juridice și fiscale diferite în funcție de situație, însă nu trebuie confundată cu legalitatea construcției.
Aici este o altă întrebare foarte frecventă.
Autorizația de regularizare poate fi esențială pentru clarificarea situației juridice a unei construcții care a fost realizată fără respectarea procedurii de autorizare.
Dar trebuie făcută o distincție între:
Faptul că o construcție apare în evidențele fiscale nu înseamnă automat că aceasta este legalizată din punct de vedere urbanistic.
Chiar noul Cod precizează, în cazul construcțiilor neautorizate, că plata impozitului nu produce efecte asupra regularizării din punctul de vedere al obligațiilor privind urbanismul și calitatea în construcții și nu înlătură sancțiunile aplicabile.
Dacă te afli într-o astfel de situație, nu este recomandat să începi direct cu „vreau să o intabulez”.
Ordinea corectă este să clarifici mai întâi situația construcției.
Adună:
Trebuie aflat ce permite documentația de urbanism pentru terenul respectiv.
Este important să existe o imagine clară asupra:
În funcție de situație, pot fi necesare:
Abia după această analiză se poate determina dacă imobilul poate fi regularizat sau dacă sunt necesare alte măsuri.
| Situația construcției | Posibilă soluție |
| Construcție fără autorizație, dar conformă urbanistic și tehnic | Regularizare, dacă sunt îndeplinite toate condițiile |
| Construcție care poate fi adusă la conformitate | Lucrări de conformare + regularizare |
| Construcție care nu respectă reglementările urbanistice | Poate fi necesară desființarea |
| Construcție care nu îndeplinește cerințele fundamentale de calitate | Poate fi necesară desființarea |
| Anexă ≤150 mp, cu îndeplinirea condițiilor | Poate intra în procedura de regularizare |
| Locuință P/P+1 ≤150 mp, în condițiile Codului | Poate intra în procedura de regularizare |
| Construcție din categorie specială, în primul an de la intrarea în vigoare | Poate fi regularizată în condițiile speciale prevăzute de Cod |
Este autorizația prin care anumite lucrări realizate fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației pot fi aduse în legalitate, dacă îndeplinesc condițiile prevăzute de noul Cod.
Nu. Regularizarea este condiționată de respectarea reglementărilor urbanistice, a cerințelor de calitate în construcții și a altor condiții legale.
Nu în baza categoriei obișnuite prevăzute pentru locuințele unifamiliale, care este limitată la maximum 150 mp. Pentru alte categorii există însă o dispoziție temporară, aplicabilă în condițiile speciale prevăzute de Cod, pentru maximum un an de la intrarea în vigoare.
Anexele locuințelor, anexele gospodărești și anexele exploatațiilor agricole de maximum 150 mp pot intra în procedură dacă sunt îndeplinite toate condițiile prevăzute de Cod.
Nu trebuie confundate cele două lucruri. Pentru anumite situații, Codul prevede în mod expres aplicarea măsurilor contravenționale și îndeplinirea obligațiilor fiscale ca parte a procedurii speciale de regularizare.
Costul depinde de situație și de documentația necesară. Pentru categoria specială de construcții pentru care regularizarea este permisă timp de maximum un an de la intrarea în vigoare, taxele pentru certificatul de urbanism și autorizarea construirii, precum și anumite cote de control, sunt stabilite la de 10 ori nivelul normal.
Da. Autoritatea poate solicita lucrări pentru aducerea construcției în conformitate cu regulile urbanistice și/sau tehnice.
Da. Pentru construcțiile care nu se încadrează în reglementările urbanistice și/sau nu îndeplinesc cerințele fundamentale de calitate, Codul prevede măsuri de desființare.
Una dintre cele mai importante schimbări introduse de noul Cod al Urbanismului este apariția unei proceduri mai clare pentru regularizarea construcțiilor realizate fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației existente.
Dar este foarte important să înțelegem corect această procedură.
Noul Cod nu spune că orice construcție ilegală poate fi legalizată.
În schimb, permite regularizarea anumitor categorii de construcții, dacă acestea:
Pentru alte categorii de construcții există o fereastră temporară de maximum un an de la intrarea în vigoare a Codului, însă aceasta vine cu condiții suplimentare și costuri mult mai mari.
Iar dacă o construcție nu poate fi adusă în conformitate cu regulile urbanistice și tehnice, regularizarea nu poate fi folosită pentru a ocoli legea, iar desființarea poate deveni soluția legală.
Nu porni direct de la ideea că trebuie demolată și nici de la ideea că „sigur poate fi legalizată”.
Primul pas este să afli în ce categorie se încadrează construcția și dacă respectă reglementările urbanistice și tehnice aplicabile terenului.
Abia după această verificare se poate determina dacă soluția este regularizarea, aducerea la conformitate sau, în cazurile în care acest lucru nu este posibil, desființarea.
Și da, în cazul în care te întrebi, noi te putem ajuta cu înregul proces de regularizare al construcției, tot așa cum ne-am ocupat până acum de intrarea în legalitate pe vechiul sistem! Cere-ne o oferta sau primește consultanță de la experții noștri!
Nici un comentariu