10 august, 2026
Dacă ai un teren, o casă sau intenționezi să construiești în perioada următoare, probabil ai auzit deja despre noul Cod al Urbanismului.
Știrile despre el au circulat intens, mai ales din cauza unor formulări precum „case de până la 150 mp fără autorizație”, „digitalizarea autorizațiilor” sau „mai puțină birocrație”.
Dar ce înseamnă, concret, noul Cod pentru un proprietar obișnuit?
Trebuie să îți schimbi planurile? Mai ai nevoie de autorizație? Ce se întâmplă cu certificatul de urbanism? Mai trebuie PUZ sau PUD? Ce se întâmplă cu PUG-urile vechi? Dar cu cadastrul și intabularea?
În acest articol îți explicăm cele mai importante schimbări din forma adoptată în 2026.
Important: noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC) a fost adoptat de Parlament în iulie 2026. Textul atașat acestui articol prevede că legea intră în vigoare la 15 zile de la publicarea în Monitorul Oficial. Așadar, data efectivă de la care noile reguli se aplică trebuie raportată la publicarea oficială a legii.
Până acum, regulile privind amenajarea teritoriului, urbanismul și autorizarea construcțiilor erau răspândite în mai multe acte normative.
Printre cele mai importante se numără Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul.
Noul Cod încearcă să aducă într-un cadru unitar regulile referitoare la:
Este, așadar, mult mai mult decât o simplă modificare a procedurii pentru obținerea unei autorizații.
Dacă ar fi să rezumăm noul Cod în câteva idei simple, cele mai importante sunt:
mai multă digitalizare, proceduri mai clar structurate, noi situații în care anumite lucrări pot fi realizate fără autorizație, reguli mai clare pentru PUG/PUZ/PUD și termene administrative mai bine definite.
Dar asta nu înseamnă că poți construi orice, oriunde, fără autorizație.
Dimpotrivă.
Regula generală rămâne că lucrările de construire trebuie realizate cu respectarea reglementărilor urbanistice și tehnice aplicabile. Excepțiile sunt cele prevăzute expres de Cod.
Pentru proprietari, certificatul de urbanism rămâne unul dintre cele mai importante documente.
Acesta îți spune, în funcție de situația terenului și de investiția pe care vrei să o realizezi:
Noul Cod prevede chiar că certificatul de urbanism pentru construire/desființare trebuie să includă condițiile obligatorii pentru realizarea investiției, lista studiilor necesare, eventualele obligații privind PUD-ul, lista avizelor și acordurilor și termenul de valabilitate.
Pentru certificatul de urbanism destinat construirii sau desființării unei clădiri, termenul prevăzut în noul Cod este de maximum 15 zile lucrătoare.
Valabilitatea certificatului de urbanism pentru construire/desființare este stabilită de emitent între 12 și 36 de luni, în funcție de scopul solicitării, complexitatea investiției și situația urbanistică a zonei.
Dacă ai un teren și vrei să construiești, nu este recomandat să pornești direct de la ideea:
„Am terenul, deci pot construi.”
Primul lucru pe care trebuie să îl afli este ce permite urbanismul pe terenul respectiv.
Una dintre cele mai importante schimbări este reorganizarea regulilor privind documentațiile de urbanism.
Pe scurt:
Stabilește regulile generale pentru teritoriul unei localități sau al unei unități administrativ-teritoriale.
Noul Cod prevede că PUG-ul reglementează inclusiv intravilanul, modul de ocupare și utilizare a terenurilor, indicatorii urbanistici, înălțimile admise, zonificarea funcțională și zonele cu restricții sau interdicții.
Este folosit pentru reglementarea detaliată a anumitor zone și pentru situații în care PUG-ul nu oferă toate condițiile necesare pentru investiția dorită.
Noul Cod stabilește mai precis inclusiv situațiile în care persoane fizice sau juridice pot iniția un PUZ.
Are un rol mai punctual și poate detalia prevederile PUG sau PUZ.
În noul Cod, PUD-ul este tratat ca parte a procedurii de autorizare în anumite situații, iar obligativitatea sa trebuie menționată în certificatul de urbanism.
De aceea, dacă ai un teren pe care vrei să construiești, nu este suficient să citești un articol generic despre „noul Cod”. Trebuie verificată situația urbanistică concretă a terenului.
Aceasta este o întrebare foarte importantă pentru proprietarii care au terenuri în localități unde PUG-ul este vechi.
Noul Cod obligă autoritățile locale să actualizeze, în termen de 3 ani de la intrarea în vigoare a Codului, PUG-urile care au mai mult de 7 ani.
Dar asta nu înseamnă că PUG-ul existent devine automat nul.
PUG-urile aflate în vigoare își mențin valabilitatea până la aprobarea documentațiilor de actualizare, în condițiile și termenul prevăzute de Cod.
Așadar, dacă ai cumpărat un teren într-o localitate cu un PUG vechi, nu înseamnă automat că terenul tău „nu mai are reglementări”.
Aceasta este probabil cea mai mediatizată schimbare.
Dar aici trebuie făcută o precizare foarte importantă: nu este corect să spunem simplu că „poți construi o casă fără autorizație”.
Noul Cod introduce o procedură simplificată, pe baza unei notificări prealabile, pentru anumite locuințe unifamiliale.
În forma analizată, această procedură se aplică pentru anumite locuințe:
Mai mult, trebuie respectate cerințele privind proiectarea și calitatea în construcții.
Cu alte cuvinte, „fără autorizație” nu înseamnă „fără proiect, fără reguli și fără responsabilități”.
Este una dintre cele mai importante diferențe dintre ceea ce se citește în unele titluri de presă și ceea ce rezultă efectiv din textul Codului.
Noul Cod introduce explicit o categorie de lucrări care pot fi realizate în lipsa oricărei formalități de autorizare, în condițiile prevăzute de lege.
Aici intră anumite lucrări de întreținere și reparații, precum:
Există chiar și o categorie pentru anumite anexe provizorii din mediul rural, dacă sunt îndeplinite cumulativ condițiile prevăzute de Cod: maximum 20 mp cumulat, maximum 2,5 m înălțime, fără fundație, caracter provizoriu și demontabil, precum și respectarea regulilor urbanistice locale.
Atenție însă: faptul că o lucrare nu necesită autorizație nu înseamnă că poate fi executată indiferent de PUG, RLU, regulile tehnice sau cele privind protecția patrimoniului și mediului.
Pentru majoritatea construcțiilor, autorizația de construire rămâne necesară.
Noul Cod nu transformă România într-o țară în care fiecare proprietar poate construi după bunul plac.
Dimpotrivă, pentru lucrările care intră în procedura de autorizare sunt stabilite în continuare documentații, proiecte, avize, condiții tehnice și urbanistice.
În același timp, procedura este reorganizată pentru a fi mai previzibilă.
De exemplu, pentru autorizația de construire, Codul prevede un termen de maximum 30 de zile calendaristice de la depunerea documentației complete, iar autoritatea trebuie să verifice documentația și să comunice eventualele lipsuri în termenul prevăzut de Cod.
O altă schimbare importantă este introducerea Ghișeului unic național pentru planificare urbană și autorizarea construirii.
Scopul este ca documentele și comunicarea dintre solicitant și autorități să poată fi gestionate digital.
Codul prevede transmiterea documentațiilor, comunicarea clarificărilor și emiterea/primirea unor acte prin intermediul platformei.
Există însă un detaliu important:
digitalizarea nu se produce peste noapte.
Codul prevede o operaționalizare etapizată a sistemului, pe o perioadă de până la 5 ani.
Așadar, nu trebuie să presupunem că imediat după intrarea în vigoare fiecare primărie din România va funcționa exclusiv online.
Pentru proprietarii de terenuri, aceasta este una dintre cele mai interesante schimbări.
Noul sistem este conceput să folosească mai mult datele existente în sistemele cadastrale și să permită autorităților accesul la anumite informații prin sisteme informatice.
În continuare, însă, situația cadastrală și juridică a imobilului rămâne extrem de importantă.
De aceea, înainte de a investi bani într-un proiect, este recomandat să verifici:
Practic, cadastrul, cartea funciară și urbanismul trebuie privite împreună, nu ca trei lucruri complet separate.
Noul Cod conține și dispoziții tranzitorii pentru situațiile aflate deja în lucru.
Acest lucru este foarte important dacă:
Nu înseamnă automat că trebuie să începi totul de la zero.
Dispozițiile tranzitorii stabilesc reguli pentru procedurile începute anterior și pentru actele deja emise, astfel încât trecerea de la vechiul sistem la noul Cod să nu blocheze automat proiectele aflate în desfășurare.
Totuși, situația trebuie verificată concret în funcție de stadiul în care se află dosarul.
Dacă ești proprietar de teren sau casă, nu trebuie să reții sute de pagini de legislație.
Cele mai importante lucruri sunt acestea:
Noul Cod al Urbanismului a intrat deja în vigoare?
Codul adoptat în 2026 prevede că intră în vigoare la 15 zile de la publicarea în Monitorul Oficial. Data efectivă de aplicare trebuie raportată la publicarea oficială a legii.
Pot construi o casă de 150 mp fără autorizație?
În anumite condiții, noul Cod permite o procedură simplificată pe baza notificării, dar numai pentru situațiile expres prevăzute de Cod. Nu este o permisiune generală de a construi fără reguli sau fără proiect.
Mai este necesar certificatul de urbanism?
Da, certificatul de urbanism rămâne un document esențial pentru stabilirea condițiilor urbanistice și a documentelor necesare investiției.
Mai sunt necesare PUZ și PUD?
Da, în situațiile în care documentația de urbanism aplicabilă sau Codul impun acest lucru. Noul Cod reglementează mai clar situațiile și procedurile pentru PUG, PUZ și PUD.
PUG-urile existente mai sunt valabile?
Da. PUG-urile aflate în vigoare își mențin valabilitatea până la actualizare, în condițiile și limitele prevăzute de Cod.
Mai sunt importante cadastrul și intabularea?
Da. Situația cadastrală și juridică a terenului rămâne esențială pentru proiectele de construire și pentru corelarea informațiilor despre imobil cu documentația de urbanism.
Noul Cod al Urbanismului nu înseamnă că „de acum se poate construi orice mai ușor”.
Este o schimbare mult mai amplă: regulile privind amenajarea teritoriului, urbanismul și construcțiile sunt reunite într-un cadru nou, cu accent pe digitalizare, proceduri mai clare, termene administrative și responsabilizarea celor implicați.
Pentru proprietari, cele mai importante schimbări vor fi probabil cele legate de certificatul de urbanism, PUG/PUZ/PUD, autorizarea construcțiilor, procedurile simplificate și digitalizarea documentelor.
Iar dacă ai deja un teren și te gândești să construiești, cea mai bună abordare nu este să pornești de la un titlu de știre precum „case fără autorizație”, ci de la întrebarea: „Ce îmi permite concret legislația și documentația de urbanism pe terenul meu?”
Răspunsul la această întrebare poate face diferența dintre un proiect care merge rapid și unul care se blochează luni întregi.
Nici un comentariu