10 august, 2026
Da, în anumite condiții, noul Cod al Urbanismului permite construirea unei locuințe unifamiliale de maximum 150 mp fără parcurgerea procedurii clasice de autorizare.
Dar există o diferență foarte importantă între:
„nu ai nevoie de autorizație de construire” și „poți construi fără acte și fără să anunți primăria”.
A doua afirmație este falsă.
Pentru această categorie de locuințe, noul Cod introduce o procedură simplificată bazată pe notificarea prealabilă a autorității locale. Sunt necesare condiții urbanistice clare, un proiect tehnic și respectarea legislației privind calitatea în construcții.
Mai mult, regula nu se aplică oricărui teren și oricărei case de 150 mp.
În acest articol îți explicăm exact cine poate beneficia de această procedură, ce înseamnă cei 150 mp, ce acte sunt necesare, cât trebuie să aștepți înainte să începi construcția și în ce situații vei avea în continuare nevoie de autorizație de construire.
Important: articolul de mai jos este bazat pe forma Codului Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor adoptată în 2026, inclusiv prevederile referitoare la procedura simplificată de notificare. În forma adoptată, regula se află în secțiunea dedicată lucrărilor care pot fi realizate pe baza notificării.
Formularea „casă fără autorizație” este ușor de înțeles, dar poate fi înșelătoare.
Noul Cod nu spune că proprietarul poate pur și simplu să înceapă construcția.
În schimb, pentru anumite construcții este eliminată procedura clasică de obținere a autorizației de construire, iar aceasta este înlocuită cu o procedură simplificată de notificare.
Notificarea trebuie transmisă înainte de începerea lucrărilor, iar aceasta este însoțită de un proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat, realizat de specialiști.
Așadar:
Nu ai autorizație de construire, dar ai în continuare o procedură legală pe care trebuie să o urmezi.
Este una dintre cele mai importante diferențe pe care trebuie să le înțeleagă orice persoană care intenționează să construiască o astfel de locuință.
Pentru ca o locuință să poată intra în procedura simplificată, trebuie îndeplinite cumulativ mai multe condiții.
Potrivit formei adoptate a Codului, vorbim despre:
Există însă un detaliu important care poate fi ușor trecut cu vederea:
Această excludere apare explicit în prevederile Codului pentru categoria lucrărilor noi care pot fi realizate prin notificare.
Prin urmare, simplul fapt că o localitate este considerată „sat” sau „comună” nu este suficient. Trebuie verificată și situația urbanistică și teritorială concretă.
Aici apare o altă confuzie foarte frecventă.
Codul vorbește despre suprafață desfășurată, nu despre suprafața utilă a locuinței.
Prin urmare, nu trebuie să interpretezi regula astfel: „Pot avea 150 mp utili și apoi încă 30-40 mp de pereți, circulații etc.”
Limita prevăzută de Cod este de maximum 150 mp suprafață desfășurată.
De aceea, dacă ai în vedere construirea unei case apropiate de această limită, este important ca suprafața să fie calculată corect încă din etapa de proiectare.
Nu poate avea un etaj propriu-zis, însă forma adoptată a Codului permite două variante de regim de înălțime:
P – parter sau D+P – demisol + parter
În ambele situații, suprafața desfășurată totală trebuie să rămână de maximum 150 mp.
Așadar, o casă P+1 nu intră în această procedură simplificată doar pentru că are 150 mp.
De asemenea, regula nu trebuie confundată cu posibilitatea de a construi o casă cu mansardă locuibilă după propriile reguli. Regimul de înălțime trebuie să respecte exact condițiile prevăzute de Cod și de documentația urbanistică aplicabilă terenului.
Acesta este un punct esențial.
Procedura pentru locuința de maximum 150 mp se referă la construcții amplasate în: intravilanul din mediul rural.
Asta înseamnă că dacă ai un teren extravilan, nu poți aplica pur și simplu procedura de notificare pentru casa de 150 mp.
În cazul unui teren extravilan trebuie analizată situația urbanistică a acestuia, inclusiv PUG-ul, eventualele documentații de urbanism necesare și regimul juridic și economic al terenului.
Cu alte cuvinte: „Am teren la țară” nu înseamnă automat „pot construi o casă de 150 mp prin notificare”.
Trebuie să fie îndeplinite condițiile privind intravilanul și reglementările urbanistice aplicabile.
Nici aici răspunsul nu este „da”.
Chiar dacă terenul este în intravilan și se află într-o localitate rurală, trebuie respectate documentațiile de urbanism aprobate și regulamentul local de urbanism.
Noul Cod spune expres că lucrările realizate prin notificare trebuie să respecte reglementările urbanistice în vigoare și documentațiile de urbanism aprobate.
Asta înseamnă că trebuie analizate, printre altele:
Prin urmare, procedura simplificată nu anulează regulile urbanistice.
Da.
Aceasta este una dintre cele mai importante clarificări.
Noul Cod nu spune că poți construi casa fără proiect.
Pentru locuința de maximum 150 mp, sunt prevăzute două posibilități.
Varianta 1: proiect-tip
Locuința poate fi realizată pe baza unor proiecte-tip puse la dispoziție de autoritățile publice centrale sau locale, rezultate în urma unor concursuri de soluții organizate potrivit metodologiei prevăzute de Cod.
Varianta 2: proiect individual
Este posibilă și utilizarea unui proiect individual întocmit de un colectiv tehnic de specialitate format din:
Proiectul trebuie să respecte și Ghidul de arhitectură pentru încadrarea în specificul local din mediul rural, iar forma adoptată a Codului prevede avizarea de către arhitectul-șef al județului.
Așadar, dacă îți imaginezi o casă proiectată complet după preferințele tale, aceasta poate fi posibilă, dar nu înseamnă că poți face proiectul singur și apoi doar să anunți primăria.
Da.
Procedura simplificată nu elimină rolul specialiștilor.
Codul prevede că lucrările realizate prin notificare se bazează pe proiecte elaborate de colective de specialiști, iar participarea arhitectului cu drept de semnătură la proiectele care intră în procedura simplificată este obligatorie.
Mai mult, responsabilitatea pentru respectarea regulilor urbanistice și a cerințelor tehnice revine beneficiarului, proiectanților și executanților.
Prin urmare, procedura simplificată nu înseamnă: „Îmi fac casa singur și nu răspunde nimeni dacă apare o problemă.”
Din contră, responsabilitățile sunt stabilite în mod expres.
Notificarea se transmite înainte de începerea lucrărilor.
Ea presupune completarea unui formular și anexarea unui proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat, realizat de specialiștii prevăzuți de Cod.
Documentele pot fi transmise:
Codul prevede și plata taxelor stabilite de lege pentru această procedură.
Prin urmare, nici aici nu vorbim despre o construcție „fără acte”.
Aceasta este una dintre cele mai interesante schimbări.
După primirea notificării, autoritatea locală are maximum 15 zile lucrătoare pentru a lua una dintre deciziile prevăzute de Cod.
Poate:
Aprobarea tacită produce efecte la împlinirea termenului de 15 zile lucrătoare de la primirea notificării, în condițiile prevăzute de Cod.
Dar atenție: nu înseamnă că în ziua 16 te poți apuca automat de lucru.
Codul prevede că începerea lucrărilor se face după încă 15 zile calendaristice de la împlinirea termenului relevant sau după îndeplinirea condițiilor suplimentare, după caz.
Da.
Acesta este un aspect foarte important.
Dacă, în urma analizei, autoritatea constată că lucrarea nu se încadrează în procedura simplificată, poate solicita obținerea unei autorizații de construire.
De asemenea, notificarea poate fi respinsă dacă lucrările propuse contravin:
Prin urmare, notificarea nu este un „pașaport automat” pentru orice casă de până la 150 mp.
Pentru locuința realizată pe baza unui proiect-tip, Codul prevede în mod expres realizarea studiului geotehnic și a studiului topografic, pentru adaptarea proiectului la condițiile concrete ale amplasamentului.
În cazul unui proiect individual, documentația tehnică trebuie adaptată amplasamentului și trebuie respectate cerințele tehnice aplicabile proiectului respectiv.
De aceea, ideea că: „Dacă nu mai am autorizație, nu mai am nevoie de niciun studiu” este greșită.
Procedura simplificată nu interzice în mod general realizarea lucrărilor în regie proprie.
Codul prevede că lucrările realizate pe baza notificării se pot executa de către antreprenori sau în regie proprie, însă acest lucru nu elimină obligațiile privind proiectarea, calitatea construcției și respectarea reglementărilor aplicabile.
Cu alte cuvinte, faptul că lucrezi în regie proprie nu înseamnă că poți renunța la proiect sau la respectarea soluțiilor tehnice.
Și aici există o procedură.
Recepția la terminarea lucrărilor realizate prin notificare se face între:
O copie a procesului-verbal de recepție trebuie înregistrată în Registrul Național al Construcțiilor.
Iar pentru proprietarii interesați de cadastru și intabulare există o prevedere foarte importantă: intabularea în cartea funciară a lucrărilor executate în baza notificării se realizează în baza dovezii transmiterii notificării și a verificării înregistrării în Registrul Național al Construcțiilor.
Acesta este un aspect important pentru orice proprietar care se gândește nu doar la construirea casei, ci și la situația juridică a acesteia după finalizare.
Aici trebuie să fim foarte clari: procedura de notificare nu rezolvă problemele urbanistice ale terenului.
Dacă terenul nu permite construirea locuinței respective potrivit documentației de urbanism, nu poți folosi simpla notificare pentru a ocoli PUG-ul sau alte reguli aplicabile.
De aceea, înainte de proiectare este important să verifici:
Pentru a elimina orice confuzie, iată cele mai importante lucruri:
❌ Nu înseamnă că poți construi oriunde.
Trebuie să fie îndeplinite condițiile privind mediul rural, intravilanul și documentațiile de urbanism.
❌ Nu înseamnă că poți construi orice casă de 150 mp.
Sunt impuse condiții privind regimul de înălțime, folosința, suprafața și proiectarea.
❌ Nu înseamnă că nu ai nevoie de proiect.
Proiectul tehnic simplificat este parte a procedurii.
❌ Nu înseamnă că nu trebuie să anunți primăria.
Notificarea este obligatorie.
❌ Nu înseamnă că poți începe construcția imediat.
Există termene și o procedură de analiză a notificării.
❌ Nu înseamnă că dispar responsabilitățile proiectantului, executantului și beneficiarului.
Respectarea legislației privind calitatea în construcții rămâne obligatorie.
❌ Nu înseamnă că procedura se aplică automat în localitățile rurale din zone metropolitane.
Forma Codului exclude expres această situație pentru categoria respectivă.
| Situația terenului/casei | Procedura de notificare pentru 150 mp |
| Teren în intravilan rural | Posibil, dacă sunt îndeplinite toate condițiile |
| Teren extravilan | Nu |
| Casă de maximum 150 mp | Posibil, dacă sunt îndeplinite condițiile |
| Casă P | Da, în condițiile Codului |
| Casă D+P | Da, în condițiile Codului |
| Casă P+1 | Nu prin această procedură |
| Casă cu subsol | Nu prin această procedură |
| Teren într-o zonă protejată | Nu prin regula generală pentru această categorie |
| Localitate rurală din zonă metropolitană | Nu prin această procedură |
| Proiect realizat de specialiști | Da |
| Construcție fără notificarea primăriei | Nu |
Pot construi o casă de 150 mp fără autorizație în România?
Da, în anumite condiții. Noul Cod permite pentru anumite locuințe unifamiliale din mediul rural o procedură simplificată bazată pe notificare, în locul procedurii clasice de autorizare.
Casa poate avea 150 mp utili?
Limita prevăzută de Cod este de maximum 150 mp suprafață desfășurată, nu 150 mp suprafață utilă.
Pot construi o casă P+1 de 150 mp?
Nu prin procedura specială descrisă aici. Codul prevede pentru această categorie regim P sau D+P, fără subsol.
Pot construi casa pe teren extravilan?
Nu în baza acestei proceduri. Regula se referă la terenuri din intravilanul mediului rural.
Mai am nevoie de proiect?
Da. Procedura presupune un proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat, realizat de specialiști.
Trebuie să anunț primăria?
Da. Notificarea trebuie transmisă înainte de începerea lucrărilor.
Pot începe construcția imediat după notificare?
Nu. Există termene și condiții care trebuie îndeplinite înainte de începerea lucrărilor.
Pot construi în regie proprie?
Codul permite executarea lucrărilor notificate de către antreprenori sau în regie proprie, dar obligațiile privind proiectarea, calitatea și respectarea regulilor rămân valabile.
Pot intabula casa după finalizare?
Da. Codul prevede o procedură pentru intabularea lucrărilor executate în baza notificării, legată de dovada transmiterii notificării și înregistrarea în Registrul Național al Construcțiilor.
Noul Cod al Urbanismului aduce o schimbare importantă pentru persoanele care vor să construiască o locuință în mediul rural.
O casă unifamilială de maximum 150 mp poate intra într-o procedură simplificată, fără autorizația de construire clasică, dar numai dacă sunt îndeplinite toate condițiile prevăzute de Cod.
Este nevoie în continuare de:
Așadar, cea mai corectă formulare nu este: „Noul Cod îți permite să construiești o casă de 150 mp fără autorizație.”
Ci: „Noul Cod introduce o procedură simplificată prin notificare pentru anumite locuințe unifamiliale de maximum 150 mp din mediul rural, în condiții strict stabilite de lege.”
Iar dacă ai deja un teren și te gândești să construiești, primul pas nu este să începi proiectul, ci să verifici dacă terenul tău se încadrează efectiv în această procedură.
Chiar dacă procedura este simplificată, situația fiecărui teren poate fi diferită. Intravilanul, PUG-ul, regulamentul local de urbanism, accesul la drum, zonele de protecție, situația cadastrală și regimul juridic al imobilului pot schimba complet răspunsul la întrebarea „pot construi?”.
De aceea, înainte de a investi în proiect și materiale, verifică mai întâi ce permite urbanismul pe parcela ta.
Nici un comentariu