Extindere garsonieră la curte cu etaj și terasă – ghid complet și pași de urmat

“Buna ziua! Daca avem o garsoniera la curte in sector 2 , zona TUNARI si am dori  extindere etaj si terasa cu structura usoara, se poate?”

Am primit acest mesaj zilele trecute pe email.

Adevărul este că tot mai mulți proprietari de garsoniere la curte visează la un spațiu mai mare, cu un etaj suplimentar și o terasă unde să se bucure de lumină, intimitate și confort.
Însă, înainte să începi lucrările, este important să știi că o extindere cu etaj este o lucrare complexă, care intră sub incidența legii și necesită autorizație de construire, proiect tehnic și actualizare cadastrală.

Acest articol îți explică pas cu pas ce trebuie să faci pentru a extinde legal o garsonieră la curte, ce acte sunt necesare, care sunt costurile orientative și ce riscuri eviți dacă urmezi corect procedura.

Ce înseamnă „extindere” din punct de vedere legal

Conform Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, o extindere reprezintă:

„orice lucrare prin care se mărește suprafața construită sau volumul unei clădiri existente, pe orizontală sau pe verticală”.

Așadar, dacă adaugi:

• o terasă acoperită sau neacoperită;
• o suprafață nouă la parter (bucătărie, cameră, baie);
• un etaj complet sau mansardă peste construcția existentă,
  toate acestea se consideră extindere și se autorizează conform legii..

Este important să știi că toate extinderile se pot executa numai pe baza unei autorizații de construire eliberate de primăria locală.

Pașii legali pentru extinderea unei garsoniere la curte

Pasul 1: Verifică situația juridică a terenului și construcției

Înainte de orice proiect, asigură-te că:

• deții act de proprietate clar asupra terenului și construcției;
• imobilul este intabulat în cartea funciară;
• nu există interdicții de construire (de exemplu, dacă terenul e în zonă protejată, monument istoric sau are regim special).

Dacă garsoniera nu este intabulată, primul pas este să colaborezi cu un inginer cadastral autorizat ANCPI pentru actualizarea situației în cartea funciară.

Pasul 2: Solicită certificatul de urbanism

Depune la primăria de sector/localitate cererea pentru certificat de urbanism (CU).
Acesta este primul document oficial care îți spune de ce acte ai nevoie ca să obții autorizația, mai exact:

• dacă poți extinde construcția;
• ce regim de înălțime și retragere trebuie respectat;
• ce avize și acorduri sunt necesare (electricitate, gaze, apă, mediu, pompieri etc.).

Documente necesare certificat de urbanism:

• plan cadastral;
• extras de carte funciară;
• schiță sau plan de amplasament;
• copie act proprietate.

Termen de eliberare: 15 zile lucrătoare.

Pasul 3: Angajează specialiști autorizați pentru proiectare

Extinderea unei construcții, mai ales cu etaj, necesită o echipă de proiectanți autorizați:

• arhitect OAR – pentru partea de arhitectură și estetică;
• inginer structurist MLPAT – pentru calculul rezistenței clădirii;
• inginer instalații – pentru racordurile electrice, sanitare și termice;
• diriginte de șantier – pentru verificarea lucrărilor în timpul execuției.

Aceștia vor realiza Documentația Tehnică pentru Autorizația de Construire (DTAC), solicitată în certificatul de urbanism, care va fi depusă la primărie.

Pasul 4: Obține autorizația de construire

După obținerea tuturor avizelor menționate în certificat, depui la primărie dosarul complet pentru autorizația de construire (AC).

Conținutul dosarului:

• cererea tip;
• certificatul de urbanism;
• proiectul tehnic (DTAC);
• avizele și acordurile solicitate în Certificatul de Urbanism;
• dovada achitării taxei legale.

Termen de eliberare: 30 zile lucrătoare.
Valabilitate: 12 luni (poate fi prelungită o singură dată cu 12 luni).

Pasul 5: Execuția lucrărilor

După obținerea autorizației, lucrările pot fi începute doar de o firmă autorizată ISC.
Constructorul trebuie să respecte proiectul aprobat și să țină un registru al fazelor determinante, sub supravegherea dirigintelui de șantier.

Lucrările de extindere cu etaj implică:

• consolidarea fundației existente;
• turnarea unei noi plăci de rezistență;
• ridicarea etajului și montarea acoperișului/terasei;
• extinderea instalațiilor electrice și sanitare.

Înainte de începerea efectivă a lucrărilor va trebui să faci o cerere de informare către ISC în care anunți start-ul construcției.

Pasul 6: Recepția la terminarea lucrărilor

La final, se organizează recepția la terminarea lucrărilor, conform HG 273/2024.
Comisia de recepție (beneficiar, diriginte, constructor, proiectant) verifică:

• calitatea execuției;
• respectarea proiectului aprobat;
• conformitatea materialelor folosite.

Rezultatul se consemnează într-un Proces-verbal de recepție, document esențial pentru intabularea construcției extinse.

Pasul 7: Actualizarea documentației cadastrale

După finalizarea lucrărilor și semnarea recepției, trebuie actualizate planurile cadastrale.

Un inginer cadastral va:

• măsura noile suprafețe construite;
• întocmi planul actualizat;
• depune documentația la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) pentru intabularea extinderii.

După acest pas, extinderea devine oficial parte din imobilul tău, înscrisă în cartea funciară.

Costul final al lucrării de extindrere va depinde de:

• suprafața extinderii;
• tipul fundației și structura existentă;
• materialele folosite;
• complexitatea proiectului (terasă acoperită, balcon, scări interioare etc.).

Ce NU trebuie să faci

Multe persoane încep lucrările fără autorizație, considerând că este „doar o mică extindere”.
Asta este o greșeală gravă.
Lucrările neautorizate atrag:

• amenzi între 10.000 și 100.000 lei (Legea 50/1991, art. 26);
• obligația de demolare;
• imposibilitatea intabulării;
• refuzul avizelor ISU, DSP și Primărie;
• riscuri de prăbușire dacă structura nu e dimensionată corect.

Dacă ai început deja lucrările, se poate iniția procedura de intrare în legalitate, dar doar dacă extinderea respectă reglementările urbanistice (PUG/PUZ).

Cine te poate ajuta în proces

Pentru a evita pierderea de timp și bani, colaborează cu specialiști autorizați:

• arhitect și ingineri proiectanți – pentru proiectul tehnic;
• diriginte de șantier – pentru supravegherea execuției;
• inginer cadastral – pentru măsurători și intabulare;
• consultant în urbanism și autorizare – pentru gestionarea completă a dosarului.

Romaniabook.ro îți oferă servicii integrate: proiectare, avizare, autorizare și cadastru – totul într-un singur loc, rapid și legal.

Concluzie

Extinderea unei garsoniere la curte cu etaj și terasă poate transforma complet locuința ta, adăugând spațiu, valoare și confort.
Dar pentru ca visul tău să fie și legal, și durabil, urmează toți pașii – de la certificat de urbanism și autorizație de construire, până la recepție și intabulare.

O extindere bine planificată și autorizată nu doar că te ferește de amenzi, ci și crește valoarea proprietății pe termen lung.

Romaniabook.ro este partenerul tău de încredere pentru extinderi, legalizări și intabulări rapide, sigure și complete. Avem în echipă consultanți de specialitate, ingineri cadastru și intabulare, experți tehnici autorizați, arhitecți atestați cu drept de semnătură și diriginți de șantier gara să transforme proiectul tău în realitate de la A la Z. Sună chiar acum la 0726626170 și te ajutăm cu mare drag!